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中意房产方赛阳:楼市回暖存假象 二手房价格虚高

2018-12-24 来源:莆房网 用手机看

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  编者按:倦鸟归巢,回报桑梓,似乎每个在外的莆商都有着深深的归乡情结,年底的步伐越来越近了,莆田各大开发商前所未有的期待莆商的归来。回望2018年以来的莆田楼市,犹如过山车一般,让人心悸不已,7月莆田精准调控以来,三年限价目标让人有点摸不着头脑,未来是涨是跌,牵动着多少莆田购房者的心。二手房作为楼市的试金石,总能第一时间感受市场的冷暖,房地产中介从业人员,在这其中扮演着举足轻重的作用,搭建房东和购房者沟通的桥梁,第一时间捕捉市场的信息。本次莆房网继续走访莆田中意房产,邀请店长方赛阳为我们剖析莆田二手房市场,展望未来楼市走向。

方赛阳:15080198670/13178197860

  莆房网:为何会选择房产中介这个行业,对你而言,这个行业给你最大的收获是什么?

  方赛阳:做(zuo)(zuo)销售(shou)是(shi)互通的(de)行业,原先做(zuo)(zuo)传感器销售(shou),秉承着安(an)全至(zhi)上的(de)原则,但凡存在一(yi)(yi)丝隐患的(de)产(chan)品,我是(shi)坚决不(bu)会推荐给客户(hu)的(de)。做(zuo)(zuo)中介也(ye)是(shi)一(yi)(yi)样,宁愿不(bu)成交,也(ye)不(bu)做(zuo)(zuo)违背原则的(de)事情,但凡房子(zi)(zi)存在一(yi)(yi)点问题,个人是(shi)坚决不(bu)推荐,也(ye)会直(zhi)截了(le)当(dang)的(de)跟客户(hu)挑(tiao)明。试(shi)想下(xia),有(you)多少个家庭一(yi)(yi)辈子(zi)(zi)能买两套房子(zi)(zi),一(yi)(yi)套足(zu)以(yi)掏(tao)空他们(men)(men)所有(you)的(de)积蓄,所以(yi)他们(men)(men)慎(shen)重(zhong),我比(bi)他们(men)(men)更加(jia)慎(shen)重(zhong)。

  如(ru)果非要(yao)说(shuo)做中介给予我(wo)(wo)最(zui)大的收获,那就是开(kai)心(xin)(xin),开(kai)心(xin)(xin)比(bi)什么都重(zhong)要(yao),看(kan)到每个(ge)人都买到属于自己的房(fang)子,那种满足(zu)感(gan)无法比(bi)拟,就像几个(ge)亲戚(qi)早期被我(wo)(wo)逼(bi)着去买房(fang),如(ru)今只有(you)感(gan)恩(en)没有(you)怨气。

  莆房网:今年以来,一手房市场情况不容乐观,近期更有多个楼盘降价促销,对此,二手房市场情况如何,成交量、价格上有哪些变化?

  方赛阳:可以说,莆田楼市行情走下坡路是从富力尚悦居限价开始,因为价格确实低于当初的市场价格,很多原本犹豫不决想要买房的,在这种刺激下,形成一股“羊群效应”,跟风买房,甚至也激发出很多潜在的投资客,用较少的资金购买房产,然后以一定的差价转手,赚取差价,这样一来,将近800多套的房源把莆田很大一部分购买力消耗掉,这也就导致楼市后劲不足,买卖双方瞬间进入观望阶段。

  一(yi)定的(de)(de)诱因导致了(le)后(hou)续现状(zhuang)的(de)(de)呈现,楼市后(hou)劲不(bu)(bu)足却不(bu)(bu)能理解成是(shi)楼市萧条,仅仅只(zhi)是(shi)把有意向购房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)人提前逼去买房(fang)(fang)(fang)罢了(le)。如同过山车急(ji)转弯一(yi)样,一(yi)手房(fang)(fang)(fang)行(xing)情风向急(ji)转,二(er)(er)手房(fang)(fang)(fang)反倒有点后(hou)知后(hou)觉,一(yi)开始(shi)房(fang)(fang)(fang)东依然盲目的(de)(de)自信,价(jia)(jia)(jia)格坚挺不(bu)(bu)愿降(jiang)价(jia)(jia)(jia),而(er)购房(fang)(fang)(fang)者的(de)(de)心(xin)里落差导致不(bu)(bu)愿高价(jia)(jia)(jia)接盘,双(shuang)方博弈之下,二(er)(er)手房(fang)(fang)(fang)成交(jiao)量出现一(yi)段时间(jian)的(de)(de)低(di)迷期。在(zai)经过一(yi)段时间(jian)的(de)(de)市场教育之后(hou),一(yi)手房(fang)(fang)(fang)部分楼盘开始(shi)降(jiang)价(jia)(jia)(jia)促(cu)销,逼着(zhe)二(er)(er)手房(fang)(fang)(fang)东也(ye)开始(shi)点头让价(jia)(jia)(jia),而(er)让价(jia)(jia)(jia)空间(jian)却不(bu)(bu)大(da),除了(le)一(yi)些特别急(ji)售(shou)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)东,急(ji)需购房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)的(de)(de)买家支撑一(yi)些成交(jiao)量之外,二(er)(er)手房(fang)(fang)(fang)在(zai)成交(jiao)量上(shang)没有多(duo)大(da)的(de)(de)改观。

  莆房网:7月莆田精准调控横空出世,让很多开发商措手不及,在经历很长一段时间市场冷却之后,年底将有一波开盘潮,是否意味着楼市开始回暖?二手房是否会出现一波抛售、急售的情况?这类的房子会多吗?

  方赛阳:部分楼盘成交量的改善并不能代表整个楼市开始回暖,就个人理解而言,所谓的楼市回暖是建立在开发商不亏本、二手房东不降价的情况下,买方自发性的购房,这种情况下才能算是回暖,而各楼盘的促销活动来看,只能说是开发商在回笼资金罢了。

  对于全国知名房企而言,多盘联动下一两个楼盘亏本销售并不会影响他们企业的销售业绩,反倒是回笼资金更为重要,就像城北的融信府,如果按照不亏本的情况下,楼面价+建安成本最起码要卖1.7万元/㎡才不至于亏本,而如今,融信府在售房源参考价格12888元/㎡,明显是亏本在售,而这样的价格对于购房者而言,错过将不会再有。无独有偶,城北如阳光城檀悦13333元/㎡起、保利中央公园13999元/㎡起等不约而同的降低起价,而个别一手房价格的调整并不能真正的说明市场回暖,二手房作为楼市的试金石,更能体现市场价值规律,如果能把价格降到合理的范围,那才能说明市场是真的在回暖。如城东将当下均价1.7万元/㎡降到1.5-1.6万/㎡之间,那就比较合理一些。

  从近(jin)年来(lai)二(er)手房来(lai)看(kan),一(yi)(yi)般而(er)言年底返乡潮的(de)到(dao)来(lai),将会(hui)是(shi)(shi)一(yi)(yi)波供(gong)应(ying)量(liang)和需求量(liang)双爆发的(de)重要节(jie)(jie)点,2018年当然也不(bu)会(hui)例外(wai),房东急售(shou)、抛售(shou)的(de)现象也会(hui)再次出(chu)现,区别在于数(shu)量(liang)是(shi)(shi)否(fou)对(dui)等。因(yin)为冬(dong)至到(dao)春节(jie)(jie)这一(yi)(yi)段时间,将是(shi)(shi)真正考验一(yi)(yi)、二(er)手房市场的(de)时候。

  莆房网:年底将至,传统的返乡置业潮是否会如期而至,对于在外经商的莆田人来说,他们更愿意买一手房还是二手房?

  方赛阳:上面提到,返乡潮是每年的惯例,2018年也不会例外,目前基本上所有的楼盘都在等这一波购房潮,涵江多个新盘更是加快工程进度和宣传力度,年底前能不能割到“韭菜”,冬至到元旦这个销售点解至关重要。

  对于莆田人而言,有个非常好的习俗,就是冬至祭拜祖先,不管多远,在这样一个节日里,在外经商的莆田人都会回乡,趁机在回家的这段时间购买房产,不管是为了光耀门楣,还是为子女准备婚房,返乡置业渐渐成为众多莆商们的惯例。这一拨人在莆田的时间有限,即便是为了买房多逗留一段时间,也是屈指可数,因此购买二手房的居多。除了时间问题,还有多个因素导致二手房其实更受这一波人的喜爱。

  从风(feng)(feng)险(xian)(xian)上来说,一(yi)(yi)手房(fang)(fang)风(feng)(feng)险(xian)(xian)性(xing)更高,从工(gong)程(cheng)进(jin)度、房(fang)(fang)子采光性(xing)、建成(cheng)之(zhi)后房(fang)(fang)屋(wu)质量(liang)、房(fang)(fang)产证办理(li)等方面,一(yi)(yi)手房(fang)(fang)确(que)实存(cun)在一(yi)(yi)定的(de)风(feng)(feng)险(xian)(xian)性(xing),客(ke)观(guan)因(yin)素、主观(guan)因(yin)素都(dou)会导致期(qi)房(fang)(fang)存(cun)在这样或者(zhe)那样的(de)问题(ti),而莆商(shang)常(chang)年在外经(jing)商(shang),不可能及时(shi)的(de)捕捉到(dao)这样的(de)信息,即便(bian)是(shi)问题(ti)出现(xian),人不在莆田也是(shi)鞭长(zhang)莫及。二手房(fang)(fang)则相对(dui)风(feng)(feng)险(xian)(xian)低一(yi)(yi)些,直观(guan)性(xing)的(de)即可窥视全(quan)局,房(fang)(fang)屋(wu)质量(liang)、小(xiao)区(qu)品质、绿化(hua)程(cheng)度、采光通风(feng)(feng)性(xing)、小(xiao)区(qu)物业水平等,均(jun)可以(yi)在看房(fang)(fang)的(de)时(shi)间一(yi)(yi)并了解,由此可以(yi)避免很多不确(que)定的(de)因(yin)素。

  从(cong)过(guo)户(hu)手续(xu)(xu)而言,二(er)手房(fang)在证件齐全的情况下,能很(hen)快的办(ban)理(li)过(guo)户(hu)等(deng)手续(xu)(xu),后续(xu)(xu)不需(xu)要购房(fang)者再进行配合办(ban)理(li)等(deng),而一(yi)手房(fang)办(ban)理(li)手续(xu)(xu)等(deng)需(xu)要一(yi)定时(shi)间,银(yin)行审批(pi)也需(xu)要一(yi)定的时(shi)间,手续(xu)(xu)是比(bi)较简单,但是所要耗费的时(shi)间却(que)比(bi)较长,部(bu)分(fen)外经(jing)商的莆(pu)田人(ren)无法一(yi)直(zhi)待在莆(pu)田,等(deng)待手续(xu)(xu)的办(ban)理(li)。

  而从(cong)配(pei)(pei)套而言,二手(shou)(shou)房(fang)大部(bu)分周边配(pei)(pei)套成熟,特(te)别是教育配(pei)(pei)套方面,大部(bu)分优于一手(shou)(shou)房(fang),婚房(fang)、学区房(fang)作为当(dang)下(xia)楼市的主(zhu)体,占(zhan)据了(le)很大一部(bu)分市场(chang)的成交份额,家长(zhang)为了(le)孩(hai)子操碎(sui)了(le)心(xin),也给创造(zao)了(le)市场(chang)的需求(qiu)量。

  莆房网:受市区高地价的影响,今年土地拍卖集中在乡镇区域,特别是第四季度的土地供应,不是在涵江,就是在黄石、西天尾区域,您是如何看待未来乡镇楼市,乡镇楼市的崛起对于二手房是否有影响?

  方赛阳:继融侨碧桂园铂玥府、溪白三雄地块出让之后,莆田主城区的地块几乎无地可拍,导致政府土地供应向外围扩展,涵江、黄石、西天尾、秀屿等乡镇区域土地供应增加,不仅为精准调控的三年限价目标服务,更是为购房者提供更多的选择空间,特别是在莆涵大道开通之后,涵江和莆田城区距离大大缩短,越来越多的购房者选择涵江置业。

  对(dui)于二手(shou)(shou)房(fang)(fang)而言,乡镇(zhen)楼市的崛起(qi)(qi)(qi)并没有起(qi)(qi)(qi)到直接的影响(xiang),乡镇(zhen)楼市二手(shou)(shou)房(fang)(fang)供(gong)(gong)应量并不多(duo),供(gong)(gong)应量集中在成(cheng)熟(shu)的主(zhu)城(cheng)区,一些市区老房(fang)(fang)、次新房(fang)(fang)等深(shen)受众(zhong)(zhong)多(duo)购房(fang)(fang)者的青睐。特别是(shi)那些返(fan)乡客(ke),他(ta)们(men)对(dui)于市区的执(zhi)着(zhe)程度让你无法想象,敢(gan)出来看房(fang)(fang)子的,基本上是(shi)生(sheng)意(yi)很成(cheng)功,手(shou)(shou)头资金充裕,只有品质过硬(ying),众(zhong)(zhong)人眼(yan)中的明星楼盘才能(neng)衬得起(qi)(qi)(qi)他(ta)们(men)的身(shen)份(fen),因此(ci)市区一些高(gao)档小区则成(cheng)为他(ta)们(men)的首选(xuan),如皇庭骏景、正荣御品世家(jia)、左岸蓝湾、莆田雅颂居等楼盘,才能(neng)在他(ta)们(men)备(bei)选(xuan)范围内。

  莆房网:当下的莆田楼市,基本上是品牌房企的天下,在品质楼盘时代,购房者买房时候需要考虑哪些因素?哪一类的房子升值空间最大?

  方赛阳:品牌房企的进驻,不仅挤兑了本土房企,更是大大的提升了莆田的楼盘品质,在品质为王的当下,各楼盘之间的品质其实相差无几,因此购房者在购房的时候,首先要关注的是交通问题,俗话说,“路通则财通”交通的重要性由来已久,虽然莆田在经过佛教论坛之后交通路网得到了大大的提升,但是从一些细节方面,交通通顺性也很重要。对于当代年轻父母而言,忙于工作的他们把孩子交给老人看管,在接送上下学的途中,老人和孩子的安全性也是他们主要考虑的问题,因此家和学校这段路径的选择,也间接的影响购房者考虑的因素。

  目前而言,房子保值性已得到共识,而怎样的房子更具有升值空间,除了中心地段以外,学区房成为升值空间最大的类别,特别是这一两年,学区房价格水涨船高,即便是在当下一二手房价格普遍有所下降的行情下,学区房不仅坚定,价格甚至有所上涨。这也让众多投资客转移阵地,向学区房伸出“魔手”,部分投资客投资学区房,稍微重新装修下,改变老破旧的形象,转手一买便可轻松赚20-30万。

  莆房网:对于莆田而言,购房者之间的贫富差距从买房这件事上可以窥见,有人一掷千金,有人囊肿羞涩,对于纯刚需资金有限的群体,在买房的时候他们最怕什么?对此你有什么买房建议可以提供给他们?

  方赛阳:对于资金有限的刚需群体,在买房的时候他们最怕的莫过于房价再降他们买亏了,而他们表现出来的这种担忧让他们失去对现实的认知,过于贪心的他们拿着30万首付就想看60万首付的房子,只能买得起10层的房子非要看20层的房子,这样的结果显而易见。

  对于众多(duo)购房(fang)者而言,大多(duo)都是买(mai)房(fang)小白,不(bu)了解(jie)市场,不(bu)了解(jie)行情完全可以(yi)(yi)理解(jie),目前各(ge)式(shi)各(ge)样的(de)中介机构很多(duo),有些中介机构为了利益(yi),不(bu)管你资金多(duo)少(shao),盲目的(de)带购房(fang)者去想看的(de)房(fang)源,没有针(zhen)对性(xing)的(de)筛(shai)选,导致部分购房(fang)者先入为主,对于品质小区过分的(de)执着,反而忽略了自(zi)己的(de)经济能(neng)力。因此(ci),对于资金有限(xian)的(de)纯刚需,首先要调整(zheng)自(zi)己的(de)买(mai)房(fang)心态(tai),然后选择靠谱(pu)的(de)中介,进行针(zhen)对性(xing)的(de)筛(shai)选看房(fang),不(bu)仅可以(yi)(yi)节省时间、精(jing)力,还能(neng)在万千房(fang)源中择优买(mai)房(fang),如果碰到(dao)合适的(de)房(fang)源,并且在自(zi)己经济范围以(yi)(yi)内,能(neng)入手(shou)尽量(liang)入手(shou)。

  不同于一手房有指向性的选择,二手房信息太过于繁多,如何才能在万千房源中找到合适的自己的?别急,方赛阳为大家罗列了门店部分热门的二手房源信息,看看有没有合适你的房源,如果想要了解更多,可以致电相关房源负责人咨询哦!

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