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刚需沸腾!毛坯卷土重来!1.79万能买万达对面!

2021-05-06 来源:莆房网 用手机看

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  2020年,沟(gou)头(tou)地块一(中南珑禧(xi)台)拍卖遭遇疯抢,楼(lou)面价达13411.81元/㎡创下(xia)莆田楼(lou)市地皮之(zhi)最,但即使面粉昂(ang)贵售价破2万,也没有抵挡住市场改(gai)善群体的购买欲,沟(gou)头(tou)之(zhi)热可见(jian)一斑。

  可以预见的是,2021年5月20日沟头地块二又即将卷起一场土拍大战。

  地块关键词:万达正对面、限精装50%、黄金交叉口、规划轻轨站、毛坯限价1.79万/㎡。

▲地块航拍图

  地段点评:

  位于(yu)荔城(cheng)大道与莆阳(yang)路(lu)黄金(jin)交(jiao)叉(cha)口的(de)沟头地(di)块二,被城(cheng)厢区(qu)政府、莆田(tian)一(yi)中、城(cheng)厢区(qu)第(di)四实(shi)验小学、万达广场、南湖公园、未来(lai)轻轨站(zhan)所环绕(rao),资(zi)源富态(tai),地(di)段优质。所处区(qu)域是一(yi)个成熟化(hua)的(de)政治、经济、商(shang)业、教(jiao)育、交(jiao)通、休闲(xian)中心多(duo)元(yuan)化(hua)城(cheng)熟片区(qu)。区(qu)域认可度高需求大,新(xin)房(fang)(fang)二手房(fang)(fang)价位坚挺,1.7-2.3万/㎡售价已经常(chang)态(tai)化(hua)。

  市区首(shou)幅限精装(zhuang)地块(kuai)

  精装怎么做(zuo)?你应(ying)该了解(jie)!

  该地块限制精装50%,最(zui)少一半的毛坯房源,即毛坯限制均价(jia)1.79万/㎡可供(gong)选择,必然受到广(guang)大购房者(zhe)追(zhui)捧。

  关于精装政策:按照莆田首(shou)发限精装令,地(di)块50%的精装部分,需要按照《莆田市(shi)新(xin)建商品住(zhu)宅装修销售(shou)管理暂(zan)行办法》,其(qi)中装修单价(jia)2000元/平方(fang)米以下(中心城(cheng)区土地(di)级别五级以内2500元/平方(fang)米以下)中等档次装修所占的建筑(zhu)(zhu)面(mian)积不(bu)少于该项目销售(shou)(预售(shou))方(fang)案报备装修住(zhu)宅总建筑(zhu)(zhu)面(mian)积的50%,即(ji)最高(gao)50%为毛坯(pi)(pi),50%为精装(其(qi)中50%装修标准≤2500/㎡,以毛坯(pi)(pi)限价(jia)基础(chu)1.79万(wan)/㎡计算(suan),综合售(shou)价(jia)会在2.05万(wan)/㎡左右,另50%装修标准暂(zan)无规定)。

  简单的(de)(de)说,沟头地块二(er)精装(zhuang)部分仅有(you)50%,而(er)这个“50%”里(li)又必须(xu)有(you)一(yi)半的(de)(de)房(fang)源精装(zhuang)价要低于等(deng)于2500元/㎡,政(zheng)策性的(de)(de)“保刚需”正在楼市上演(yan),随之而(er)来的(de)(de)是开发(fa)商利润被(bei)压缩。

▲地块(kuai)航拍图(tu)

  1. 地块格局

  该地(di)(di)块已(yi)经拆迁完毕,净地(di)(di)空地(di)(di),无需平整(zheng)。总体(ti)量为31.44亩(mu)的沟(gou)头(tou)地(di)(di)块二是商(shang)业、住宅、办公楼为一(yi)体(ti)的商(shang)住用地(di)(di),限高130米,高层住宅最高约43层。

▲地块控(kong)规(gui)图(tu)

  2. 规划评估

  沟头地(di)块二占地(di)20962.23㎡(约31.44亩),规划(hua)容积率(lv)>3.0且(qie)(qie)≤4.3,建筑密(mi)度≤30%,绿(lv)地(di)率(lv)>30%,其中零(ling)售商(shang)(shang)业计容建筑面积>5000㎡,且(qie)(qie)≤9000㎡,商(shang)(shang)务办公计容建筑面积>25000㎡,且(qie)(qie)≤30000㎡,根据(ju)限价条件(jian),拍(pai)卖(mai)起(qi)始价不低(di)于(yu)77600万(wan)元(yuan),地(di)块可拍(pai)出最高(gao)107300万(wan)元(yuan),即8605元(yuan)/㎡的起(qi)拍(pai)楼面价,最高(gao)11904.02元(yuan)/㎡的楼面价。

▲地块航拍图

  3. 交通评估

  该地(di)块位(wei)于荔城(cheng)大(da)道(dao)与莆(pu)阳路(lu)(lu)(lu)(lu)黄金交叉口,同时汇(hui)聚(ju)50米路(lu)(lu)(lu)(lu)、荔华东(dong)大(da)道(dao)、学园路(lu)(lu)(lu)(lu)、区府路(lu)(lu)(lu)(lu)、文献路(lu)(lu)(lu)(lu)、胜利路(lu)(lu)(lu)(lu)、城(cheng)港(gang)大(da)道(dao)等交通主(zhu)干道(dao),路(lu)(lu)(lu)(lu)网密(mi)度较高,家门口规划轻轨站,F2线一期贯穿市区,南北(bei)直抵大(da)学城(cheng)、动车站,未来还将通往福州,更有等多线公交车直达(da),出行方(fang)便。

▲地块航(hang)拍图

PS拍-2021-10号地块

SWOT评估

  优势分析:

  1、随(sui)着城(cheng)市多中心(xin)的确立,市中心(xin)流量被(bei)逐步分化,而万达广场成为2012年后,莆(pu)田人更加向往的生活焦(jiao)点。止(zhi)步万达,沟头地(di)块二自然(ran)承接了他们对城(cheng)市繁华的期待(dai)和奢想。中南珑禧台超2万房(fang)价热销超10亿(yi),就是对该片区(qu)价值(zhi)的最好证明。

  2、周边(bian)教育资源丰富,有沟(gou)头小学(xue)、规划城厢区(qu)第四实验小学(xue)、霞(xia)林学(xue)校、顶墩学(xue)校、莆田(tian)一(yi)中、莆田(tian)五(wu)中等,能够(gou)满足教育需求。

  3、交通上,该地(di)块规划家门口沟头(tou)轻轨站,升值潜(qian)力(li)巨大(da)。莆(pu)田西(xi)高(gao)速(su)出入(ru)口,多条直达公交站,以及拥有(you)荔(li)园(yuan)路(lu)立交桥、并(bing)可快速(su)串联荔(li)城大(da)道、莆(pu)阳路(lu)、荔(li)华东大(da)道、荔(li)园(yuan)路(lu)、城港大(da)道、学(xue)园(yuan)路(lu)、文献(xian)路(lu)、区(qu)府路(lu)等(deng)多条市中心主动(dong)脉,高(gao)效(xiao)便捷(jie)。

  4、百米距(ju)离的南(nan)湖公(gong)(gong)园(yuan)(yuan)、九(jiu)华山(shan)公(gong)(gong)园(yuan)(yuan)、北洋干渠(qu)公(gong)(gong)园(yuan)(yuan),以及周边的凤凰山(shan)公(gong)(gong)园(yuan)(yuan)、木兰溪公(gong)(gong)园(yuan)(yuan)等,散(san)步(bu)休闲(xian)一步(bu)到位,生活足(zu)够(gou)轻松。

  5、万(wan)达商圈(quan),日均10万(wan)+人流量,市场超热认可(ke)度,部(bu)分二手(shou)房(fang)售价已(yi)达2.4万(wan)/平米以上,整体(ti)保(bao)值增值性强,同时地块(kuai)规(gui)划商业≤9000㎡,又是(shi)一大加持。

▲地块航拍(pai)图

▲地块航拍图

  劣势分析:

  1、商(shang)务办(ban)公(gong)销量一直是莆田楼市的(de)短板,≤30000㎡商(shang)务办(ban)公(gong),存在一些后期开发商(shang)利润(run)不可确(que)定性。

  2、地块(kuai)31亩,最高限价10.73亿(yi),多家房企势在必得,楼面(mian)价预计走高,开(kai)发成本加大,需(xu)要开(kai)发商有一定(ding)的操盘实力。

  3、50%毛坯,25%精(jing)装标(biao)准(zhun)≤2500,开(kai)发商收钱腰包将缩水。精(jing)装隐蔽工程的(de)最低(di)(di)保(bao)(bao)修(xiu)期限为(wei)5年,有防水要求最低(di)(di)保(bao)(bao)修(xiu)期限为(wei)5年,其他装修(xiu)部位的(de)最低(di)(di)保(bao)(bao)修(xiu)期限为(wei)2年,影响开(kai)发商后期利润。

  4、棚改大棒下,万(wan)达片(pian)区以及市区有多家(jia)楼盘在售,竞争压(ya)力可能较大,或(huo)对(dui)开发商后期销(xiao)售产生冲击。

  5、该地块(kuai)4.3的(de)容积率,相对(dui)普(pu)遍(bian)住宅(zhai)2.6偏高,加上底商、办公楼(lou),荔(li)城大(da)道、莆阳路、主干(gan)道,噪音(yin)、舒适度(du)等居住环境(jing)略有(you)影响(xiang),对(dui)客(ke)户的(de)购(gou)买心理有(you)所(suo)影响(xiang)。

▲地块航拍图

  机会评判:

  该(gai)地(di)(di)块所(suo)处(chu)地(di)(di)段堪称黄金(jin)宝地(di)(di),此(ci)后万达周(zhou)边200米(mi)内基本(ben)没(mei)有(you)新(xin)商品(pin)房项目,够(gou)稀(xi)缺(que)够(gou)焦点。涵(han)盖生活的(de)基础配套齐全(quan),业态繁多(duo),非(fei)常便利。且该(gai)地(di)(di)块限(xian)精(jing)装,限(xian)精(jing)装标准,价格上(shang)将有(you)所(suo)被压低,极易成为一个阶段内的(de)市场需求(qiu)倾(qing)斜点,大概率热盘!

▲地块红线图(tu)

  威胁评判:

  中南珑禧台、凤达南湖佳园、建发融创和鸣兰溪、凤达凤翔城、玖玺正荣府3期三盛中梁璞悦风华等多个商品房在售,定位改善楼盘居多,销售环境并不轻松。高容积率及附带商业部分,也会不同程度影响后期的销售。

▲地块区位图

  PS拍-2021-10号沟头地块二周边配套:

  教(jiao)育配套:沟头小学、霞林学校、城厢区第四实验小学、莆(pu)田一中,莆(pu)田五中等。

  医院(yuan)配套:莆田市一医院(yuan)等。

  生活配套:万达商(shang)(shang)圈、城厢区政府(fu)周边(bian)商(shang)(shang)圈、沟(gou)头商(shang)(shang)圈、50米路商(shang)(shang)圈、学园路商(shang)(shang)圈等。

配套:沟头小(xiao)学(xue)

配套:万达广(guang)场(chang)


配套:南湖公园、莆田五中

配套:莆田一中

配套:公交站

配套:公交站


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